Какую ипотечную нагрузку может позволить себе инвестор

01Считать нужно ту часть, которую не покрывают объекты

Представим, что у вас есть доходный объект с ипотечным платежом 70 000 рублей в месяц.

После всех расходов объект приносит собственнику 90 000 рублей.

90 000 ₽ чистого дохода − 70 000 ₽ ипотека = +20 000 ₽.

Такой ипотечный платеж я бы вообще не учитывал при расчете нагрузки на активный доход. Объект полностью обслуживает свой долг и еще создает положительный денежный поток.

Теперь другой объект:

Здесь уже появляется дефицит:

80 000 − 60 000 = 20 000 ₽.

Эти 20 000 рублей собственнику приходится ежемесячно добавлять из других источников. Вот эта сумма уже создает нагрузку на активный доход инвестора.

02Если объектов несколько — считайте весь портфель

Для инвестора с несколькими объектами правильнее смотреть не на каждую ипотеку изолированно, а на портфель в целом.

Совокупные ипотечные платежи — 250 000 ₽ в месяц.

Совокупный чистый доход объектов — 215 000 ₽ в месяц.

Разница:

250 000 − 215 000 = 35 000 ₽.

Именно 35 000 рублей инвестору необходимо ежемесячно добавлять из других источников.

Было бы неправильно сказать, что ипотечная нагрузка такого инвестора составляет 250 000 рублей. Большую часть этой суммы генерируют сами активы.

Поэтому для портфеля доходной недвижимости я бы использовал простой принцип:

Совокупные ипотечные платежи − совокупный чистый пассивный доход от объектов = сумма, которую инвестор доплачивает самостоятельно.

И уже эту сумму сравнивал бы с активным доходом.

03Мой ориентир — не более 20% активного дохода

Для себя я использую достаточно консервативный ориентир:

Та часть ипотечных платежей, которую не покрывает чистый пассивный доход от объектов, желательно должна составлять не более 20% стабильного активного дохода инвестора.

Например, вы стабильно зарабатываете 500 000 рублей в месяц.

Ваши объекты после всех расходов приносят 200 000 рублей.

Совокупные ипотечные платежи составляют 270 000 рублей.

Разницу:

270 000 − 200 000 = 70 000 ₽

вам приходится доплачивать самостоятельно.

Относительно активного дохода это:

70 000 / 500 000 = 14%.

По моему ориентиру такая нагрузка находится в комфортном диапазоне.

Если доплачивать приходится 100 000 рублей — это 20%.

Если 180 000 рублей — уже 36%.

Последний вариант для меня выглядит слишком агрессивно, даже если банки готовы выдавать следующие кредиты.

Это не банковский норматив и не универсальная финансовая формула. У разных людей разная структура расходов, семьи, бизнес, накопленный капитал и отношение к риску.

20% — мой консервативный ориентир для сохранения финансовой устойчивости инвестора.

04В портфель переносим уже рассчитанные показатели объектов

На этом уровне не нужно заново собирать экономику каждой недвижимости. Из индивидуальной финансовой модели берем четыре результата: чистый доход, ипотечный платеж, доход в стресс-сценарии и резерв до запуска.

Затем эти показатели складываются по всему портфелю. Со стороны инвестора используется не лучший месяц активного дохода, а устойчивый среднемесячный результат и его предсказуемость.

Чем менее стабилен активный доход, тем осторожнее нужно относиться даже к границе 20%.

05Стресс-сценарий проверяем на уровне всего портфеля

Фактический доход работающего объекта и прогноз будущего запуска имеют разное качество. Поэтому в общую таблицу переносится не только базовый, но и стресс-доход каждого актива.

После этого заново считаются совокупный чистый доход, непокрытая часть платежей и ее доля в активном доходе инвестора. Так становится видно, выдержит ли вся конструкция одновременное ухудшение результата нескольких объектов.

Отдельный объект может выглядеть устойчивым, а портфель в целом — оказаться слишком зависимым от активного дохода собственника.

Здесь важно не повторно рассчитать каждый объект, а увидеть совокупный дефицит, который может возникнуть у инвестора при неблагоприятном сценарии.

06Запуски нужно свести в единый календарь обязательств

Новый объект начинает создавать доход позже, чем возникает первый ипотечный платеж. В портфеле особенно важно видеть не резерв каждого объекта изолированно, а периоды, когда платежи по нескольким покупкам могут одновременно не покрываться арендой.

Для этого составляется календарь: дата сделки → период подготовки → начало аренды → выход на рабочий доход. Совокупный резерв должен покрывать максимальный дефицит всей конструкции в этот период.

Чем больше одновременных запусков и заемных денег, тем важнее общий запас ликвидности.

07Пересчитывайте портфель после каждого существенного изменения

Новая покупка, рефинансирование, изменение аренды или расходов меняют непокрытую часть платежей. Поэтому сравниваем две конструкции:

Максимально одобренный кредит не является целью. Решение должно отвечать на вопрос:

Сколько долга способен устойчиво обслуживать весь капитал инвестора?