Покупать за свои или в ипотеку?

01Не вкладывайте в один объект весь капитал

Представим, что у вас есть 10 млн рублей и примерно столько же стоит интересующий объект.

Можно полностью оплатить покупку и остаться практически без свободных денег.

Недвижимость есть. Свободного капитала — нет.

Для инвестора это не лучший сценарий.

Деньги могут понадобиться для других инвестиций, бизнеса, ремонта и оснащения объекта, непредвиденных расходов или просто в качестве финансовой подушки.

Поэтому первый вопрос при покупке недвижимости:

Какую часть своего капитала я могу вложить в этот объект, не оставшись без денег?

Если покупка забирает практически весь капитал, стоит рассмотреть другие варианты финансирования.

При этом первоначальный взнос по ипотеке тоже не должен быть вашими последними деньгами. После сделки обязательно должен оставаться резерв.

02Ипотека — не только способ купить то, на что не хватает денег

Обычно ипотеку воспринимают так: квартира стоит 10 млн, у меня есть 3 млн, остальные 7 млн дает банк.

Инвестор может использовать ипотеку иначе.

Допустим, у него есть все 10 млн. Но вместо полной оплаты он вкладывает в объект только часть суммы, а остальные деньги оставляет работать в бизнесе, других объектах или инвестиционных инструментах.

В этом случае ипотека становится финансовым рычагом.

Вы получаете актив стоимостью 10 млн рублей, не замораживая в нем все 10 млн собственного капитала.

Но такая схема имеет смысл только тогда, когда сохраненные деньги действительно продолжают работать.

Взять дорогую ипотеку, чтобы оставшиеся деньги просто лежали без дела, — совсем другая экономика.

03Сравнивать нужно не ипотеку и наличные, а два сценария

Я бы вообще не ставил вопрос:

«Что выгоднее — ипотека или покупка за свои?»

Правильнее посчитать два сценария целиком.

И только после этого сравнивать результат.

04Когда я бы покупал за свои

Первый очевидный случай — когда стоимость объекта составляет относительно небольшую часть вашего капитала.

Например, объект стоит 8 млн рублей, а ваш инвестиционный капитал — 30 млн.

Вы можете полностью оплатить недвижимость и при этом сохранить достаточную ликвидность для следующих инвестиций и финансовый резерв.

Второй случай — слишком дорогой кредит.

Ипотека имеет свою стоимость. Если проценты банку оказываются слишком высокими, а сохраненному капиталу вы не можете найти применение с сопоставимой доходностью и приемлемым для себя риском, использование кредитного плеча теряет смысл.

Брать ипотеку просто потому, что банк готов ее дать, не нужно.

05У кредита могут быть три разные роли

Решение об ипотеке начинается не с размера первоначального взноса, а с ответа на вопрос: зачем в этой сделке вообще нужны деньги банка.

Именно поэтому в этой статье мы определяем роль кредита, но не подбираем процент первоначального взноса. Подробная модель одного объекта находится в материале «Как рассчитать ипотеку, чтобы аренда покрывала платеж».

06А если ипотечная ставка сейчас высокая?

Высокую ставку нельзя игнорировать в расчете.

При этом ипотека обычно берется на длинный срок, а ситуация на финансовом рынке меняется. Если ставки в будущем снизятся, кредит можно попытаться рефинансировать на более выгодных условиях.

Но строить инвестиционную модель на предположении «сейчас возьму дорого, а потом обязательно рефинансирую» нельзя.

Рефинансирование — возможный дополнительный плюс, а не основание для покупки объекта с плохой экономикой сегодня.

Исключение — описанный выше короткий сценарий, когда ипотека нужна на несколько месяцев, чтобы забрать редкий объект, а затем кредит планируется погасить за счет конкретного ожидаемого поступления денег.

07Не нужно стремиться купить как можно больше недвижимости

Кредитное плечо иногда создает опасную иллюзию: если банк готов дать деньги, нужно обязательно ими воспользоваться и купить объект дороже.

Я смотрю на это иначе.

Задача инвестора — не набрать максимальное количество недвижимости и кредитов.

Задача — создавать работающий капитал и сохранять финансовую устойчивость.

Поэтому перед использованием ипотеки я бы ответил на несколько вопросов:

• сколько собственного капитала заберет покупка;
• сколько денег останется после сделки;
• во сколько реально обойдутся деньги банка;
• что будет делать сохраненный благодаря ипотеке капитал;
• комфортен ли ежемесячный платеж;
• выдерживает ли экономика объекта этот кредит.

Если на эти вопросы есть понятные ответы, тогда уже можно выбирать между покупкой за свои и ипотекой.