Почему хорошей отделки недостаточно

01Сначала нужно понять, кто будет здесь жить

Первый вопрос — не какого цвета сделать стены.

Кто наш гость и по каким критериям он выбирает объект?

Турист, приехавший в Москву на выходные, командированный сотрудник, пара, семья с ребенком, студент, человек, приехавший на лечение, — у разных аудиторий совершенно разные требования.

Причем некоторые решения влияют не только на удобство проживания, но и на то, увидит ли потенциальный гость ваш объект в поиске вообще.

Простой пример — спальное место. Можно поставить раскладной диван: он занимает меньше места и кажется более функциональным. Но большое количество гостей при поиске принципиально выбирают объект с полноценной кроватью и не готовы спать на диване. В результате неудачное решение при комплектации сразу сужает потенциальную аудиторию.

При этом в некоторых локациях важно предусмотреть и дополнительное спальное место. Например, чтобы вместе с основными гостями могли разместиться ребенок, родственник или друг. Это расширяет аудиторию объекта и в определенных случаях позволяет увеличить выручку.

Таких решений десятки.

От целевой аудитории зависят:

• размер и тип основной кровати;
• количество спальных мест;
• необходимость дополнительного места для ребенка или взрослого;
• полноценное рабочее место;
• количество и расположение мест хранения;
• оснащение кухни;
• набор бытовой техники;
• сценарии освещения;
• количество и расположение розеток;
• место для багажа;
• даже возможность удобно зарядить телефон рядом с кроватью.

Поэтому хороший доходный объект проектируется не от вкусов дизайнера или собственника, а от поведения будущего гостя.

Нужно понимать, что он ищет на площадке бронирования, какие фильтры устанавливает, что сравнивает на фотографиях, за какие удобства готов платить больше и из-за чего откажется от бронирования.

И уже под это проектировать и оснащать объект.

02Красивый интерьер и продающий интерьер — не одно и то же

Одна из распространенных ошибок — делать объект так, как если бы собственник собирался жить в нем сам.

Для аренды действуют другие правила.

Интерьер должен хорошо выглядеть не только вживую, но и на экране телефона. Именно там гость сначала сравнивает ваш объект с десятками других вариантов.

Поэтому важны свет, цветовые сочетания, ощущение пространства, правильная мебель, отсутствие визуального шума и несколько деталей, которые позволяют объекту запомниться.

При этом интерьер не должен становиться декорацией ради декорации.

Если красивый стул неудобен, светильник постоянно ломается, а дизайнерский стол невозможно нормально очистить после каждого гостя — это плохие решения для доходной недвижимости.

03Нужно отстроиться от конкурентов

Если в одном здании одновременно сдается двадцать похожих студий, гость будет выбирать прежде всего по нескольким параметрам:

цена, фотографии, рейтинг и впечатление от объекта.

Поэтому задача подготовки — не просто «сделать нормально».

Нужно понять, почему человек должен выбрать именно этот апартамент.

Иногда преимущество создают относительно небольшие вещи:

• полноценная удобная кровать вместо дивана;
• дополнительное спальное место;
• нормальное рабочее место;
• хороший свет;
• продуманная кухня;
• качественный душ;
• удобные места хранения;
• хороший текстиль;
• более функциональная планировка;
• несколько узнаваемых деталей в интерьере.

Стоимость таких решений относительно бюджета недвижимости может быть небольшой, а влияние на привлекательность объекта — существенным.

04Все должно выдерживать постоянную эксплуатацию

Доходная недвижимость эксплуатируется гораздо интенсивнее обычной квартиры.

За год через объект могут пройти десятки или сотни гостей.

Каждый открывает шкафы, пользуется сантехникой, включает технику, двигает стулья, раскладывает дополнительное спальное место, ставит чемоданы, принимает душ.

Поэтому материалы и оборудование нужно оценивать не только по цене и внешнему виду.

Как все это будет выглядеть и работать через год?

Иногда более дорогая вещь оказывается дешевле в эксплуатации, потому что ее не приходится регулярно ремонтировать или заменять.

А иногда наоборот — переплата за сложное дизайнерское решение совершенно бессмысленна.

Это касается практически всего:

• сантехники;
• смесителей;
• дверной фурнитуры;
• мебели;
• матрасов;
• диванов и механизмов трансформации;
• напольных покрытий;
• кухонной техники;
• текстиля;
• освещения.

Для доходного объекта надежность — это часть экономики.

05Каждая поломка — это не только стоимость ремонта

Допустим, сломался смеситель.

Сам по себе новый смеситель может стоить сравнительно недорого.

Но для арендного бизнеса проблема гораздо шире.

Нужно вызвать мастера. Возможно, придется закрыть дату для бронирования. Гость может столкнуться с неисправностью и оставить плохой отзыв. Управляющей компании придется заниматься проблемой.

В результате небольшая экономия при комплектации способна привести к гораздо большим потерям в эксплуатации.

Поэтому важно заранее выбирать решения, которые надежны, понятны в обслуживании, легко ремонтируются или заменяются и хорошо выдерживают интенсивное использование.

06Комплектация должна соответствовать формату аренды

Посуточная аренда сильно отличается от обычного долгосрочного найма.

По сути, мы конкурируем не только с соседними апартаментами, но и с гостиницами.

Гость ожидает определенного уровня удобства.

Он не должен выяснять, где сушить полотенце, чем открыть бутылку, куда поставить чемодан, где зарядить телефон или как разместить ребенка, если объект заявлен для проживания семьи.

В хорошем объекте заранее продуманы десятки таких мелочей.

Именно из них складывается впечатление гостя.

удобство → оценка → отзыв → рейтинг → больше бронирований → возможность держать более высокую цену.

То есть качество комплектации напрямую связано с экономикой объекта.

07Нельзя превращать комплектацию в бесконечную закупку

Есть и обратная крайность.

Можно настолько увлечься оснащением, что объект будет заставлен ненужными вещами.

Каждая дополнительная вещь:

• стоит денег;
• занимает место;
• требует уборки;
• может сломаться;
• может потеряться.

Поэтому задача не в том, чтобы поставить в апартамент все возможное.

Все необходимое и ничего лишнего.

Это особенно важно для небольших помещений, где каждый квадратный метр должен работать.

08Планировка важнее декора

Даже очень красивый объект будет неудобным, если неправильно организовано пространство.

Для компактных апартаментов особенно важно заранее продумать:

• проходы;
• хранение;
• расположение основной кровати;
• дополнительное спальное место;
• рабочую зону;
• кухню;
• открывание дверей;
• размещение чемоданов;
• доступ к розеткам;
• освещение разных зон.

Иногда десять сантиметров в планировке дают больше эффекта, чем дорогая декоративная стена.

Потому что человек живет не в фотографии. Он пользуется пространством.

09Нужно учитывать уборку

Есть простой тест для любого интерьерного решения:

Насколько легко это будет убирать после каждого гостя?

Для посуточной аренды это критически важно.

Сложные поверхности, большое количество декора, труднодоступные места, непрактичный текстиль — все это увеличивает время уборки и операционные расходы.

Кроме того, материалы должны позволять быстро устранять последствия интенсивной эксплуатации. Если после каждого пятна приходится менять предмет мебели или вызывать специалиста — для доходного объекта это плохое решение.

Поэтому хороший дизайн должен учитывать не только гостя, но и дальнейшую эксплуатацию.

Если объект быстро и качественно убирается, его проще обслуживать и быстрее готовить к следующему заселению.

10Нельзя забывать о фотографиях

После подготовки объекта остается еще один важнейший этап — профессиональная съемка.

Можно потратить миллионы на недвижимость и сотни тысяч на комплектацию, а затем снять все это вечером на телефон при включенном верхнем свете.

И потерять часть результата.

Для посуточной аренды фотография — фактически витрина бизнеса.

Именно по ней человек принимает первое решение: открыть карточку объекта или пролистать дальше.

Причем важно не просто сделать красивые фотографии. Они должны показывать именно те преимущества, по которым гость выбирает объект: полноценную кровать, рабочее место, кухню, ванную комнату, дополнительные спальные места, хранение и общее ощущение пространства.

Поэтому профессиональная съемка — не декоративная услуга, а часть запуска объекта.

11Сколько нужно тратить на оснащение

Универсальной цифры нет.

Более дорогая комплектация не всегда означает более высокий доход.

Мы смотрим на другое:

Окупится ли конкретное решение?

Если дополнительные вложения позволяют повысить стоимость проживания, увеличить загрузку, расширить аудиторию, разместить дополнительного гостя, снизить эксплуатационные расходы или реже ремонтировать объект — они могут быть оправданы.

Если это просто дорогая декоративная вещь, которую гость практически не замечает, — скорее всего, нет.

Для инвестора дизайн и комплектация должны оцениваться прежде всего через экономику.